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成都市2018年三季度房地产市场分析报告

浏览:385 发表时间:2018-10-25 10:41:41


报告要点

宏观经济: 2018年前三季度全国经济运行总体平稳,转型升级深化发展稳中向好,前三季度国内生产总值650899亿元,同比增长6.7%; 2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点;2018年1-9月份,全国一般公共预算收入145831亿元,同比增长8.7%。

政策走向: 成都出台新规:租赁房优先建设,年租金涨幅不超5%;成都严查开发商限制、阻挠、拒绝购房者使用公积金贷款行为;成都市发布《成都加快建设国际消费城市行动计划》;四川省市场利率定价自律机制秘书处:《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》;成都住房公积金出新规:个体工商户和自由职业者也可缴存。

土地市场: 2018年三季度全市累计成交土地567.22万平方米,环比上涨0.92%,同比上涨0.06%。

住宅市场: 2018年三季度全市新建商品房累计成交面积为758.56万平方米,环比上季度上涨6.67%,同比去年三季度上涨1.63%;新建商品住宅成交面积443.19万平方米,环比上季度上涨0.14%,同比去年三季度下降15.5%;三季度全市新建商品住宅累计销供比为1.01,相比去年同期明显降低;三季度原主城六区新建商品住宅累计成交均价13905元/㎡,环比上季度下降1.03%。

商办市场: 2018年三季度原主城六区新建商业用房累计成交均价为21814元/㎡,环比上季度下降21.69%;三季度原主城六区新建商业用房成交面积23.6万平方米,环比上季度增长10.02%;三季度原主城六区新建办公楼累计成交均价为14170元/㎡,环比上季度下降5.12%;三季度原主城六区新建办公楼成交面积76.53万平方米,环比上季度增长8.57%。

宏观经济和政策

1、2018年前三季度经济运行总体平稳,转型升级深化发展稳中向好,前三季度国内生产总值650899亿元,同比增长6.7%。

据国家统计局,初步核算,2018年第三季度国内生产总值231938亿元,环比增长1.6%,同比增长6.5%。前三季度国内生产总值650899亿元,按可比价格计算,同比增长6.7%。分季度看,一季度同比增长6.8%,二季度增长6.7%,三季度增长6.5%。分产业看,第一产业增加值42173亿元,同比增长3.4%;第二产业增加值262953亿元,增长5.8%;第三产业增加值345773亿元,增长7.7%。

2、2018年9月份,全国居民消费价格同比上涨2.5%,环比上涨0.7%。

2018年9月份,全国居民消费价格同比上涨2.5%。其中,城市上涨2.4%,农村上涨2.5%;食品价格上涨3.6%,非食品价格上涨2.2%;消费品价格上涨2.7%,服务价格上涨2.1%;全国居民消费价格环比上涨0.7%。其中,城市上涨0.7%,农村上涨0.8%;食品价格上涨2.4%,非食品价格上涨0.3%;消费品价格上涨1.0%,服务价格上涨0.2%;1-9月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.1%。

3、2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。

2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。 1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中,住宅销售面积增长3.3%,办公楼销售面积下降9.3%,商业营业用房销售面积下降1.1%。商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅销售额增长15.6%,办公楼销售额下降5.0%,商业营业用房销售额增长3.0%。 9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.99,比8月份提高0.01点。

4、2018年1-9月份,全国一般公共预算收入145831亿元,同比增长8.7%。

2018年1-9月累计,全国一般公共预算收入145831亿元,同比增长8.7%。其中,中央一般公共预算收入69582亿元,同比增长9.8%;地方一般公共预算本级收入76249亿元,同比增长7.8%。全国一般公共预算收入中的税收收入127486亿元,同比增长12.7%;非税收入18345亿元,同比下降12.8%。土地和房地产相关税收中,契税4517亿元,同比增长19.3%;土地增值税4583亿元,同比增长14.7%;房产税1967亿元,同比增长6.8%;城镇土地使用税1760亿元,同比下降1.6%;耕地占用税1026亿元,同比下降29.2%。

成都市场动态

1、成都出台新规:租赁房优先建设,年租金涨幅不超5%。

三季度初,成都房管局正式发布《关于进一步规范拍卖土地上配建租赁住房管理的实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》)的通知,进一步明确了配建租赁住房各方责任主体及建设、移交、运营管理各环节的具体要求。《实施办法》中提到,租赁住房租金将通过评估确定起拍价,通过租赁平台竞价确定成交价,年度租金涨幅不得超过5%,租赁合同最长可签订五年,经营管理费用不超过租金的25%。

2、成都严查开发商限制、阻挠、拒绝购房者使用公积金贷款行为。

为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署和住建部等七部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号)文件要求,成都公积金中心联合成都市城乡房产管理局等10个部门发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治行动的通知》(成房发〔2018〕82号),进一步整顿房地产市场秩序,切实维护缴存职工合法权益。成都公积金中心将开发企业限制、阻挠、拒绝购房职工使用公积金贷款的违规行为作为重点,通过现场检查、暗访巡查、重点抽查等方式主动发现问题,及时纠正,督促整改。

3、成都市发布《成都加快建设国际消费城市行动计划》。

为进一步巩固拓展成都生活中心和消费中心地位,加快建设具有国际水准和全球影响力的消费城市,成都市在三季度下旬发布了《成都加快建设国际消费城市行动计划》。《行动计划》提出,将大力实施消费供给提升、消费场景塑造、消费品牌建设、消费热点培育、消费平台打造、消费生态优化六大工程,提升成都对国内外消费的集聚、引领和创新能力,打响“成都休闲、成都消费、成都创造、成都服务”四大品牌,努力将成都建设成为特色彰显、世界知名的国际消费城市。

4、四川省市场利率定价自律机制秘书处:《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》。

为促进房地产市场健康发展,四川省市场利率定价自律机制秘书处于三季度下旬印发了《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知,对四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例进行了规定,并要求自2018年8月24日起实施执行。根据通知,四川大部分地区二套房首付比例调整为50%,成都部分地区调至70%。同时要求银行业金融机构要积极支持首套自住需求,坚决遏制投机炒房。要结合四川省市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

5、成都有轨电车蓉2号线首开段启动动车调试。

据成都轨道交通集团消息,9月10日,成都现代有轨电车蓉2号线首开段(合信路站至晨光站)正式启动动车调试工作。有轨电车蓉2号线首开段线路起于合信路站,止于晨光站,全长约13.7km,共设车站12座。线路由电子科大沿线经时代天街、华为、富士康、菁蓉小镇等到达郫都区。根据此前计划,有轨电车蓉2号线首开段将于今年年底具备开通运营条件。

6、成都住房公积金出新规:个体工商户和自由职业者也可缴存。

9月30日,成都住房公积金管理委员会发布新修订的《成都住房公积金缴存管理办法》和《成都住房公积金个人住房贷款管理办法》。其中,新修订的《缴存办法》扩大了住房公积金制度覆盖面,提出年满18周岁且未达法定退休年龄的个体工商户及其雇用人员、自由职业者以及其他灵活就业人员,均可自愿缴存住房公积金;新修订的《贷款办法》也相应扩大了贷款对象,规定公积金贷款对象由本市正常缴存的职工,扩大到本市的个人自愿缴存者及符合规定条件的异地缴存职工。新修订的《缴存办法》和《贷款办法》将于10月1日起实施。

 

成都房地产市场运行情况

土地市场分析

2018年三季度全市累计成交土地567.22万平方米,环比上涨0.92%,同比上涨0.06%。

据市土地房产交易中心公布的数据,2018年7月份,成都市共出让土地26宗,成交面积192.36万平方米,环比上涨50.33%;8月份,共出让土地30宗,成交面积148.51万平方米,环比下降22.79%;9月份,共出让土地41宗,成交面积226.35万平方米,环比上涨52.42%。

2018年三季度,成都市累计出让土地97宗,成交总面积567.22万平方米,环比今年二季度上涨0.92%,同比去年三季度上涨0.06%。三季度累计出让住宅用地48宗,共292.06万平方米;商办用地29宗,共100.66万平方米;工业用地16宗,共150.14万平方米;其他用地4宗,共24.36万平方米。三季度成都市土地成交累计楼面地价1837元/㎡,平均溢价率为4.79%。C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\WeChat Files\673db6b1dd6f4ad7213c204279634d4b.jpg

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住宅市场分析

2018年三季度全市新建商品房累计成交面积为758.56万平方米,环比上季度上涨6.67%,同比去年三季度上涨1.63%;新建商品住宅成交面积443.19万平方米,环比上季度上涨0.14%,同比去年三季度下降15.5%。

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(*注:自2017年8月开始,成都中心城区“扩容”,按时间周度及以上维度进行数据统计时,由原来的城六区改为13个区,新增天府新区成都直管区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江区,文中统称13区为“新主城区”;原主城范围内武侯区、金牛区、成华区、锦江区、高新区、青羊区文中统称为“原主城六区”)

2018年9月份全市新建商品住宅销供比为0.66,三季度累计销供比为1.01,相比去年同期明显降低。

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截至2018年9月底,全市商品住宅可售面积为1485.52万平方米,环比增长6.22%。按照近六个月平均销售情况,库存需要10.06个月消化完毕,出清周期较前几个月有所缩短。

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9月份原主城六区新建商品住宅成交均价14583元/㎡,环比上涨12.62%;三季度原主城六区新建商品住宅累计成交均价13905元/㎡,环比上季度下降1.03%。

9月份,原主城六区新建商品住宅成交均价为14583元/平方米,环比上涨12.62%,比去年同期的13570元/平方米上涨7.46%;新主城区新建商品住宅成交均价为11534元/平方米,环比下降0.35%,比去年同期的9604元/平方米上涨20.1%;

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三季度,原主城六区新建商品住宅累计成交均价为13905元/平方米,环比上季度下降1.03%,同比去年三季度上涨0.65%;新主城区新建商品住宅累计成交均价为11393元/平方米,环比上季度上涨8.32%,同比去年三季度上涨16.77%。

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根据V估价系统对成都市103个住宅板块,共计9302个存量住宅小区的监测,9月份成都市原主城六区存量住宅监测均价为14209元/平方米,环比下跌2.58%,同比上涨20.57%;新主城区存量住宅监测均价为12952元/平方米,环比下跌2.85%,同比上涨24.14%。

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成都各区域存量住宅均价第三季度整体呈下跌趋势,9月新主城各区监测均价分别为:

锦江区16682元/平方米,环比下跌4.42%;

青羊区16281元/平方米,环比下跌2.71%;

高新区14920元/平方米,环比下跌3.31%;

武侯区13665元/平方米,环比下跌4.43%;

成华区13283元/平方米,环比下跌1.56%;

金牛区12431元/平方米,环比下跌3.77%;

双流区9423元/平方米,环比下跌0.67%;

龙泉驿区8976元/平方米,环比下跌3.47%;

温江区8522元/平方米,环比下跌0.77%;

郫都区8259元/平方米,环比下跌1.39%;

新都区7933元/平方米,环比下跌0.66%。

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商业办公分析

9月份原主城六区新建商业用房成交均价21562元/㎡,环比下降1.01%;三季度原主城六区新建商业用房累计成交均价为21814元/㎡,环比上季度下降21.69%。

9月份,原主城六区新建商业用房成交均价为21562元/㎡,环比下降1.01%,比去年同期的29216元/㎡下降26.2%; 新主城区新建商业用房成交均价为16194元/㎡,环比下降7.17%,比去年同期的25320元/㎡下降36.04%。

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三季度,原主城六区新建商业用房累计成交均价为21814元/㎡,环比上季度下降21.69%,同比去年三季度下降30.21%; 新主城区新建商业用房累计成交均价为16711元/㎡,环比上季度下降21.8%,同比去年三季度下降33.18%。

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9月份原主城六区新建商业用房成交面积8.45万平方米,环比增长8.89%;三季度原主城六区新建商业用房成交面积23.6万平方米,环比上季度增长10.02%。

9月份,原主城六区新建商业用房成交面积8.45万平方米,环比增长8.89%,同比增长17.04%;新建商业用房成交套数1142套,环比增长6.03%,同比增长9.91%;同期城六区新建商品房成交面积为66.25万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为12.75%。

新主城区新建商业用房成交面积21.21万平方米,环比增长12.26%,同比增长49.79%;新建商业用房成交套数2484套,环比下降1.35%,同比增长24.57%;同期新主城区新建商品房成交面积为264.1万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为8.04%。

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三季度,原主城六区新建商业用房成交面积23.6万平方米,环比上季度增长10.02%,同比去年三季度下降40.76%;新建商业用房成交套数3263套,环比上季度增长9.98%,同比去年三季度下降44.07%。

新主城区新建商业用房成交面积60万平方米,环比上季度下降7.12%,同比去年三季度增长41.18%;新建商业用房成交套数7876套,环比上季度下降4.34%,同比去年三季度增长29.52%。

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9月份原主城六区新建办公楼成交均价14535元/㎡,环比下降5.71%;三季度原主城六区新建办公楼累计成交均价为14170元/㎡,环比上季度下降5.12%。

9月份,原主城六区新建办公楼成交均价为14535元/㎡,环比下降5.71%,比去年同期的11760元/㎡增长23.6%; 新主城区新建办公楼成交均价为11589元/㎡,环比增长1.35%,比去年同期的11028元/㎡增长5.09%。

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三季度,原主城六区新建办公楼累计成交均价为14170元/㎡,环比上季度下降5.12%,同比去年三季度上涨22.42%; 新主城区新建办公楼累计成交均价为11736元/㎡,环比上季度下降7.8%,同比去年三季度上涨7.32%。

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9月份原主城六区新建办公楼成交面积21.09万平方米,环比下降10.79%;三季度原主城六区新建办公楼成交面积76.53万平方米,环比上季度增长8.57%。

9月份,原主城六区新建办公楼成交面积21.09万平方米,环比下降10.79%,同比增长19.76%;新建办公楼成交套数3625套,环比下降18.21%,同比增长18.58%;同期城六区新建商品房成交面积为66.25万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为31.8%。

新主城区新建办公楼成交面积38.84万平方米,环比下降12.11%,同比增长48.02%;新建办公楼成交套数6140套,环比下降16.95%,同比增长25.08%;同期新主城区新建商品房成交面积为264.1万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为14.7%。

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三季度,原主城六区新建办公楼成交面积76.53万平方米,环比上季度增长8.57%,同比去年三季度增长24.56%;新建办公楼成交套数14029套,环比上季度增长11.87%,同比去年三季度增长29.36%。

新主城区新建办公楼成交面积134.76万平方米,环比上季度增长20.64%,同比去年三季度增长59%;新建办公楼成交套数22434套,环比上季度增长18.81%,同比去年三季度下降44.35%。

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市场走势分析

2018年三季度成都房地产市场整体呈降温态势,近期市场主要特征体现在以下几个方面:

 三季度成都土地市场有所下滑,呈量涨价跌走势,预计后期市场波动较小以平稳为主。

三季度成都土地市场整体有所下滑,土地成交量虽较去年同期有所增长、高于近一年来总体成交水平,但底价成交、土地流拍、低溢价率等频发现象与去年形成了强烈的对比。限价、调控等政策环境及三季度房地产市场的整体遇冷,使各开发商拿地意愿减弱,逐渐对后市保持沉默谨慎态度。预计四季度土地市场波动较小,且以冷静、平稳为主。 

 三季度成都住宅市场整体遇冷,存量市场表现更为显著,趋稳与降温仍为后期市场的主旋律。

受五月新政及整体政策环境影响,购房者的需求受到抑制并逐渐趋于理性。三季度成都新建商品住宅成交量虽略高于今年上半年平均水平,但较去年同期明显下降,存量住宅市场降温也尤为显著,成交量与成交价持续下跌,往年三季度中火热的“金九”已然不再。预计四季度住宅市场成交量价均不会发生大的变化,趋稳与降温仍为后期市场的主旋律。

 三季度成都商办市场总体保持回暖态势,销供比渐趋稳定,但后期仍以去库存为主。

不同于住宅市场的遇冷,受五月新政影响较小的商办市场反而机遇隐现,市场需求和关注度不断提升,三季度成都商业与办公用房成交量均高于去年同期,商办市场总体保持回暖态势,销供比逐渐趋于稳定。但另一方面,市场存量依旧高企,去化压力有增无减,预计后期继续以消化库存为主。

 

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