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2018年上半年成都市房地产市场分析报告

浏览:290 发表时间:2018-07-13 00:00:00


2018年上半年成都市房地产市场分析报告

报告要点

宏观经济:2018年上半年,国内生产总值同比增长6.8%,国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势;上半年全国居民消费价格比去年同期上涨2.0%;上半年全国房地产开发投资同比名义增长9.7%;全国房贷利率持续走高。

政策走向:中央强调强化金融监管,沿续金融去杠杆政策;货币政策保持稳健中性,强调服务实体经济导向;上半年全国房地产政策调控力度有增无减,各地政策密集出台。

土地市场: 2018年上半年,全市累计成交土地1031.21万平方米,同比增长80.07%。

住宅市场: 2018年上半年,全市新建商品房累计成交面积1269.96万平方米,同比下降15.29%;新建商品住宅累计成交面积764.14万平方米,同比下降34.13%;新建商品住宅销售与供给在平衡范围内波动,上半年累计销供比为1.05;上半年原主城六区新建商品住宅累计均价13946元/,同比上涨0.9%。

商办市场: 2018年上半年,全市原主城六区新建商业用房累计成交面积38.64万平方米,同比增长1.58%,累计成交均价29416元/,同比上涨1.74%;新建办公楼累计成交面积143.24万平方米,同比增长42.61%,累计成交均价为14528元/,同比上涨30.93%。


宏观经济和政策

1、2018年上半年,国内生产总值同比增长6.8%,国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势。

2018年上半年,国内生产总值418961亿元,按可比价格计算,同比增长6.8%。分季度看,一季度同比增长6.8%,二季度增长6.7%,连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间。分产业看,第一产业增加值22087亿元,同比增长3.2%;第二产业增加值169299亿元,增长6.1%;第三产业增加值227576亿元,增长7.6%。上半年四川全省实现地区生产总值18327.01亿元,按可比价计算,同比增长8.2%,增速比全国平均水平高 1.4个百分点。

2、2018年上半年,全国居民消费价格比去年同期上涨2.0%。

2018年上半年,全国居民消费价格比去年同期上涨2.0%。6月份,全国居民消费价格同比上涨1.9%。其中,城市上涨1.8%,农村上涨1.9%;食品价格上涨0.3%,非食品价格上涨2.2%;消费品价格上涨1.5%,服务价格上涨2.4%。

3、2018年上半年,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%。

2018年上半年,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资38990亿元,增长13.6%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。 1-6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中,住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降6.1%,商业营业用房销售面积增长2.4%。

4、2018年上半年,全国房贷利率持续走高。

数据显示,2018年上半年全国首套房贷款平均利率继续保持上涨趋势。6月份,全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%上升15.34%;从银行来看,上半年全国地区银行正常放款利率多以基准上浮为主。6月份,19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.2%水平。

5、中央强调强化金融监管,沿续金融去杠杆政策。

2018年上半年,中央多次表态,将防范化解金融风险工作提到更高层次。两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一,加强金融机构风险内控,进一步完善金融监管;3月,《国务院机构改革方案》将银监会和保监会的职责进行整合,组建中国银行保险监督管理委员会,银行业与保险业重要法规草案和审慎监管基本制度的职责划归央行;4月,中央财经委员会第一次会议强调打好防范化解金融风险攻坚战,要以结构性去杠杆为基本思路,努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。央行、中国银保监会、证监会、外汇管理局联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,提出统一同类资产管理产品监管标准,有效防控金融风险,引导社会资金流向实体经济,更好地支持经济结构调整和转型升级。

6、货币政策保持稳健中性,强调服务实体经济导向。

今年两会提到货币政策稳健保持中性,要松紧适度,管好货币供给总闸门,控制信贷增量。中央政治局会议提出坚持积极的财政政策取向不变,保持货币政策稳健中性,注重引导预期,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来,保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患;5月,全国政协召开“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会,强调把服务实体经济作为金融工作的出发点和落脚点,实现稳健中性货币政策与严格监管政策有效组合,促进经济高质量发展;央行也在2018年工作会议中指出,保持政策的连续性和稳定性,实施好稳健中性的货币政策。

7、房地产政策调控力度有增无减,各地政策密集出台。

2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。中央明确表态调控不放松。3 月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。5 月,住建部印发通知,从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方面重申坚持房地产调控不放松。

在 “因城施策”基调下,上半年政策密集出台,范围不断扩大,截至 6 月底已有 50 余个地级以上城市和 10 余个县市出台调控政策。其中,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳8个城市全部或者部分房源实际采用摇号出让;海南上半年来历经数次政策收紧;泸州、嘉兴、丹东、东莞、三明、齐河等三四线城市甚至县城也陆续出台限购限售等调控政策。政策调控在积极抑制非理性需求的同时,聚焦于调整中长期供给结构。5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,增加有效供给,提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

 

成都市场动态

1、国土资源部:同意成都在内的11市租赁住房试点方案。

1月25日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布意见函,原则同意成都、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案,并要求该11个城市的国土资源及住房城乡建设主管部门要丰富住房用地供应渠道,建立租购并举的住房制度。

2、成都市交委发布2018年全市交通运输10大重点工作。

2月,成都市交委发布2018年全市交通运输10大重点工作,包含铁路、航空、公路等诸多方面,和市民生活密切相关。2018年成都将全面提升交通运输互联互通水平,加快建设通达全球、衔接高效、功能完善的国际性综合交通枢纽。其中,成都市要完成双流机场扩能改造、成蒲铁路建成投运、成彭高速扩容改造完工、开通试运营地铁1号线三期和地铁3号线二期等十大重点工作。

3、成都市政府报告中指出:支持住房刚需、全面推开条件入户和积分入户、试点共有产权住宅。

2月25日,成都市第十七届人民代表大会第一次会议召开,成都市人民政府市长罗强向大会作政府工作报告,报告提出了将来五年重点要完成的创新、协调、绿色、开放、共享五大任务。报告提出,成都将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,完善房地产市场调控制度体系。推进住房租赁试点改革,发挥国有住房租赁公司示范带动作用,积极规范培育壮大租赁市场。完善租售并举的住房制度,推进实施保障型公共租赁住房租赁补贴制度,不断完善公积金缴存使用制度,全面推开条件入户和积分入户,支持市民住房刚性需求。试点建设共有产权住宅,大力实施人才安居工程。

4、3月1日起,成都二手房交易以网签价和评估价低者确定贷款。

3月1日起,成都二手房交易包括贷款额的确定、放款标准将发生变化,这是成都落实住建部、人民银行、银监会等三部委相关指导精神的具体举措。其内容包括:从3月1日起,按照网签合同的成交价和评估价孰低原则来确定贷款金额,并通过金融服务平台查询网签合同成交价与所交网签合同是否一致,为严格核实交易的真实性,房屋过户后要交契税发票,其计税价格要与网签价格一致,如果不一致不予放款。

5、成都出台成品住宅新规,价格受住建委监督。

3月26日,成都市建委在成都市政府官网公开发布《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则(暂行),对2017年10月成都发布的成品住宅规则进行了升级。

6、成都市中心城区2018年度国有建设用地供应计划:总量控制在725公顷以内。

4月3日,成都市人民政府办公厅网站发布《成都市人民政府批转市国土局关于成都市中心城区2018年度国有建设用地供应计划的通知》,根据通知,2018年中心城区(高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区)国有建设用地供应总量控制在725公顷以内(10875亩),较2017年供应指标730公顷略有减少。

7、“租房提取公积金”新政:《成都住房公积金租房提取业务管理办法》审议通过。

4月9日,《成都住房公积金租房提取业务管理办法》审议通过并于4月30日起施行,其内容包括:增加提取次数,对租住商住商品住房和公共租赁住房的职工提取次数由每年可申请提取两次,调整为可每季度提取一次;扩大了代办范围,对提取业务原可由单位代办调整为可由单位或住房租赁企业代办;放宽了提取限额,取消了现行提取金额“不超过职工年住房公积金缴存金额的50%”的规定;提高了提取金额,将租住商品住房位于成都主城六区的提取限额由每年累计提取金额不超过1.5万元调整为不超过1.6万元,职工及配偶每年累计提取金额不超过3.2万元。

8、住建部就房地产市场调控问题约谈成都在内的多个城市。

5月1日前后,住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。其中,5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都市政府负责同志。约谈强调要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

9、成都5.15新政:限购再升级。

为坚决贯彻落实国家调控要求,提高调控的科学性,防范炒作防范投机,成都市借鉴先进城市经验,对原有调控政策进行了完善,出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,调控内容包括:将限购对象由自然人调整为家庭,支持合理自住需求;新入户购房有社保限制,遏制投机炒房行为;全市范围内新购买的商品住房或二手住房,取得不动产权证满3年后方可转让;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房;离异后任一人两年内购买住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

10、成都相继约谈百余家开发商和房屋中介机构,严禁捂盘销售和恶意炒作,坚持“房住不炒”。

5月16日,成都市连续3日相继约谈了百余家开发商和房屋中介机构,成都市房管局、市建委、市网信办、市公安局就规范房地产市场经营管理,房地产项目促建及强化工程质量、加强装修价格核定,防范虚假宣传,打击房地产开发企业和中介机构违规销售、恶意炒作、造谣传谣等行为提出了要求。同时,成都住宅与房地产业协会向成都市房地产开发企业发出倡议书,对房地产开发企业提出了六项倡议。

 


成都房地产市场运行情况

土地市场分析

2018年6月份全市成交土地127.96万平方米,环比下降45.99%。上半年全市累计成交土地1031.21万平方米,同比增长80.07%。

据市土地房产交易中心公布的数据,2018年6月份,成都市共出让土地32宗,成交面积127.96万平方米,环比下降45.99%。6月份出让住宅用地14宗,共55.45万平方米;商办用地11宗,共34.81万平方米;工业用地7宗,共37.70万平方米;无其他用地入市。6月份成都市土地成交楼面地价3437元/,平均溢价率为20.6%,溢价水平较上月有所提高。

2018年上半年,成都市共出让土地205宗,成交面积1031.21万平方米,同比2017年上半年增长80.07%。上半年出让住宅用地85宗,共420.69万平方米;商办用地73宗,共276.15万平方米;工业用地33宗,共198.62万平方米;其他用地14宗,共135.76万平方米。上半年成都市土地成交累计楼面地价2180元/,平均溢价率为19.08%。

住宅市场分析

⑴2018年6月份成都市新建商品房成交面积为270.99万平方米,环比增长28.93%;新建商品住宅成交面积159.56万平方米,环比增长27.2%。

2018年上半年成都市新建商品房成交面积为1269.96万平方米,累计同比下降15.29%;新建商品住宅成交面积764.14万平方米,累计同比下降34.13%。

⑵ 2018年6月份全市新建商品住宅销供比为0.94。受一系列政策调控影响,上半年全市新建商品住宅销供比较去年同期整体有所降低,销售与供给在平衡范围内波动,上半年累计销供比为1.05。

⑶ 截至2018年6月底,成都商品住宅可售面积为1483.19万平方米,环比增长7.1%,按照近六个月平均销售情况,库存需要11.65个月消化完毕。2018年上半年来出清周期逐渐延长。

⑷ 6月份原主城六区新建商品住宅均价14400元/㎡,环比下跌2.13%;上半年原主城六区新建商品住宅累计均价13946元/㎡,同比上涨0.9%。

6月份原主城六区新建商品住宅均价为14400元/平方米,环比下跌2.13%,比去年同期的13705元/平方米上涨5.07%;新主城区新建商品住宅均价为10338元/平方米,环比下跌10.13%。

上半年原主城六区新建商品住宅累计均价为13946元/平方米,同比2017年上半年上涨0.9%;新主城区新建商品住宅累计均价为10498元/平方米。 

 6月份原主城六区存量住宅均价为14831元/平方米,环比下跌0.96%,同比上涨48.10%;新主城区存量住宅监测均价为13522元/平方米,环比下跌0.82%。

根据V估价系统对成都市103个住宅板块,共计8181个存量住宅小区的监测,6月份成都原主城六区存量住宅均价为14831元/平方米,相比于5月份14975元/平方米环比下跌0.96%,同比上涨48.10%;新主城区存量住宅监测均价为13522元/平方米,相比于5月份13634元/平方米环比下跌0.82%。

2018年6月,主城11区各区域存量住宅均价继续下跌。其中,锦江区监测均价为17865元/平方米,环比下跌0.95%;青羊区监测均价为17253元/平方米,环比下跌1.01%;高新区监测均价为17822元/平方米,环比下跌0.94%;武侯区监测均价为14736元/平方米,环比下跌0.99%;成华区监测均价为13753元/平方米,环比下跌1.04%;金牛区监测均价为13135元/平方米,环比下跌0.96%;双流区监测均价为9605元/平方米,环比下跌0.88%;龙泉驿区监测均价为9421元/平方米,环比下跌0.96%;温江区监测均价为8648元/平方米,环比下跌0.81%;郫都区监测均价为8490元/平方米,环比下跌0.79%;新都区监测均价为8042元/平方米,环比下跌0.83%。


商业办公分析

 6月份全市原主城六区新建商业用房成交均价为23019元/,环比下跌26.09%;上半年全市原主城六区新建商业用房累计成交均价为29416元/,同比上涨1.74%。

6月份,全市原主城六区新建商业用房成交均价为23019元/,环比下跌26.09%,同比下跌22.17%; 新主城区新建商业用房成交均价为18375元/,环比下跌14.14%。

上半年,全市原主城六区新建商业用房累计成交均价为29416元/,同比2017年上半年的28912元/上涨1.74%; 新主城区新建商业用房累计成交均价为22988元/

⑵ 6月份全市原主城六区新建商业用房成交面积9.39万平方米,环比增长84.12%;上半年全市原主城六区新建商业用房累计成交面积38.64万平方米,同比增长1.58%。

6月份,全市原主城六区新建商业用房成交面积9.39万平方米,环比增长84.12%,同比增长49.76%。 新建商业用房成交套数1216套,环比增长52.38%,同比增长23.70%。同期城六区新建商品房成交面积为67.99万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为13.81%;  新主城区新建商业用房成交面积25.50万平方米,环比增长27.63%。新建商业用房成交套数3265套,环比增长22.42%。

上半年,全市原主城六区新建商业用房累计成交面积38.64万平方米,同比2017年上半年的38.04万平方米增长1.58%。 新建商业用房成交套数5465套,同比2017年上半年的7227套下降24.38%;新主城区新建商业用房累计成交面积108.86万平方米,累计成交套数14164套。

  6月份全市原主城六区新建办公楼成交均价为14401元/,环比下跌9.16%;上半年全市原主城六区新建办公楼累计成交均价为14528元/,同比上涨30.93%。

6月份,全市原主城六区新建办公楼成交均价为14401元/,环比下跌9.16%,同比上涨31.77%;新主城区新建办公楼成交均价为12046元/,环比下跌11.24%。

上半年,全市原主城六区新建办公楼累计成交均价为14528元/,同比2017年上半年的11096元/上涨30.93%;新主城区新建办公楼累计成交均价为12546元/

 6月份全市原主城六区新建办公楼成交面积28.40万平方米,环比增长26.11%;上半年全市原主城六区新建办公楼累计成交面积143.24万平方米,同比增长42.61%。

6月份,全市原主城六区新建办公楼成交面积为28.40万平方米,环比增长26.11%,同比增长82.05%。新建办公楼成交套数4975套,环比增长20.54%,同比增长75.42%。同期城六区新建商品房成交面积为67.99万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为41.8%;  新主城区新建办公楼成交面积47.81万平方米,环比增长44.79%。新建办公楼成交套数7856套,环比增长34.10%。

上半年,全市原主城六区新建办公楼累计成交面积143.24万平方米,同比2017年上半年的100.44万平方米增长42.61%,累计成交套数25669套,同比2017年上半年的15754套增长62.93%; 新主城区新建办公楼累计成交面积217.90万平方米,累计成交套数37784套。


市场走势分析

上半年成都房地产市场伴随着政策调控与市场发展呈现出一系列新的变化,土地市场趋于理性、住宅市场降温明显、商办市场稍有回暖等等,市场具体特征与近期走势体现在以下几个方面:

 上半年土地市场逐归理性,其中远郊区域热度持续走高

2018年上半年成都土地供应量与成交量较去年同期都有明显增长,市场活跃度升高。受限购、限价政策,以及土拍规则迭代升级、土地市场门槛不断提高等因素影响,各房企高价拿地意愿整体减弱,中心城区部分土地甚至出现流拍现象。上半年土地成交价与溢价率同比大幅下降,土地市场逐渐回归于理性。在中心城区供销收紧的同时,远郊市场热度有增无减,量价齐升,品牌房企纷纷入住使得远郊市场成为上半年供应、成交涨幅最高的区域。 预计下半年成都土地市场在逐归理性的大环境下继续保持活跃态势,尤其是具有较高灵活性与价格区位优势的远郊仍将持续发力。

 上半年住宅市场整体表现为价升量跌,并在政策调控下呈降温态势

上半年成都住宅市场整体表现为价升量跌,新建商品住宅与存量住宅成交价格明显高于去年同期,成交量却不断萎缩。在“5·15”政策调控之后,住宅市场遇“分水岭”明显降温,存量住宅市场一改往前活跃态势,成交价在连续上扬多月后开始下跌,成交量也一度跌入谷底;新建商品住宅市场也在“新政调控+供应增加”组合拳之下发生变化,之前开盘即售罄,一房难求的局面开始缓解,摇号中签率逐渐升高,部分区域与楼盘虽继续火爆,但市场整体降温明显。 预计下半年政策调控仍将持续并以“稳”为主,市场将在政策调控下继续降温、平稳发展。房价涨幅也将不断减缓,但总体趋势稳中有升,新房价格将依然保持坚挺,二手房价格会继续缓幅下跌,两者剪刀差逐渐缩小。

 上半年商办市场整体层面有所回暖,后市仍以去化为主。

人才争夺战是上半年的热门话题,越来越多的城市争相加入吸引人才的行列,成都市在上半年也推出了一系列的人才引入政策,人才的到来吸引了大型企业在蓉的落户扩张,也推动商办市场需求的升级,而且住宅限购后,部分投资者也将目光投向了商办与公寓物业。上半年成都商办用房成交量与成交价格均高于去年同期,商办市场整体层面有所回暖,供求关系有望趋向于平衡状态,但商办市场存量依旧高企,去化压力较大,预计后期仍以消化库存为主。

 

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